3月18日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合上海易居中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩，行業(yè)集中度加速提升。
業(yè)內(nèi)人士表示，看好疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。不過(guò)，現(xiàn)階段房企銷(xiāo)售回款均下行，企業(yè)應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)管理，保持流動(dòng)性。
確保流動(dòng)性
受疫情等因素影響，旭輝控股CEO林峰表示，房地產(chǎn)行業(yè)一季度整體的銷(xiāo)售平均下降50%，房地產(chǎn)投資增速處于近年來(lái)的較低水平。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊則認(rèn)為，困難只是階段性的，看好后續(xù)的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)消費(fèi)是一項(xiàng)長(zhǎng)期消費(fèi)，疫情并不會(huì)導(dǎo)致需求消失，房企對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)要有信心。
馮俊和林峰均認(rèn)為，在目前情況下，房企應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防控，確保流動(dòng)性。
馮俊指出，一些房企由于銷(xiāo)售延遲回款少，資金成本增加，這是房企目前需要克服的困難，靠加杠桿驅(qū)動(dòng)的發(fā)展不能持續(xù)，需要提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。林峰則指出，現(xiàn)階段房企應(yīng)重視三個(gè)方面，首先是資金為王，千方百計(jì)收攏現(xiàn)金流。第二是加強(qiáng)能力建設(shè)，向管理要效益。第三是關(guān)注質(zhì)量勝于規(guī)模，關(guān)注有回款的銷(xiāo)售和有利潤(rùn)的銷(xiāo)售，追求利潤(rùn)和質(zhì)量管理。
增速放緩
此次發(fā)布的報(bào)告指出，2019年500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速下滑明顯；凈利潤(rùn)均值達(dá)12.38億元，同比增長(zhǎng)28.01%，仍保持高速增長(zhǎng)。三費(fèi)占營(yíng)收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明房企不再盲目擴(kuò)張，由此削減了一部分經(jīng)營(yíng)成本。
龍頭房企表現(xiàn)穩(wěn)定。2019年500強(qiáng)房企全年銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速略高于行業(yè)整體。銷(xiāo)售金額突破10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.14%。千億房企數(shù)量為34家，規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。
房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢(shì)延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷(xiāo)售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷(xiāo)售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，市場(chǎng)份額均有不同上升。
500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為96.70%，較上年上升6.98個(gè)百分點(diǎn)。整體看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升，但增速有所放緩。
房企拿地更加注重土地質(zhì)量，重點(diǎn)關(guān)注一二線(xiàn)城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化區(qū)域等，同時(shí)關(guān)注受都市圈輻射的重點(diǎn)三四線(xiàn)城市。
500強(qiáng)房企2019年平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個(gè)百分點(diǎn)。整體存貨貨值增長(zhǎng)速度五年來(lái)首次下降。反映出行業(yè)整體增速放緩，地產(chǎn)企業(yè)投資趨謹(jǐn)慎。
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根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告，行業(yè)十強(qiáng)排名微變，百?gòu)?qiáng)整體保持穩(wěn)定。報(bào)告顯示，2020中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬(wàn)科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二，萬(wàn)科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤(rùn)和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。
百?gòu)?qiáng)新晉入榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年入榜企業(yè)占比近九成。
整體來(lái)看，500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速下滑明顯。從龍頭房企來(lái)看，2019年千億房企數(shù)量為34家，較上年多出4家。
測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢(shì)依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷(xiāo)售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷(xiāo)售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊(duì)市場(chǎng)份額均有不同比例上升。
從土地布局情況來(lái)看，房企紛紛重點(diǎn)關(guān)注一二線(xiàn)城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化區(qū)域等區(qū)域，同時(shí)關(guān)注受都市圈輻射的重點(diǎn)三四線(xiàn)城市。隨著人口政策的變遷，城市格局相應(yīng)發(fā)生改變，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企未來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展的有力保障。
2019年，500強(qiáng)房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落11.08個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房企整體存貨貨值增長(zhǎng)速度五年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎；一方面土地市場(chǎng)溢價(jià)率有所下降。
測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對(duì)于過(guò)去兼并收購(gòu)的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百?gòu)?qiáng)房企之間的兼并收購(gòu)事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過(guò)高，資金鏈斷裂等問(wèn)題，從而成為被并購(gòu)目標(biāo)；另外從并購(gòu)方角度看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長(zhǎng)，也更多需要依靠外延并購(gòu)等方式來(lái)快速擴(kuò)充規(guī)模。隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的到來(lái)，存量資產(chǎn)精細(xì)化管理的時(shí)代正式開(kāi)啟。（作者：夏子航）
